Dieses denkmalgeschützte Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr 1854 befindet sich in der Coburger Altstadt und bietet Kapitalanlegern eine Kombination aus bestehenden Mieteinnahmen, zusätzlichem Vermietungspotenzial und besonderen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.
Das dreigeschossige Gebäude wurde nach Plänen des Coburger Stadtbaurats Julius Martinet errichtet und verfügt über eine repräsentative Sandsteinfassade. Das Rückgebäude wurde 1891 aufgestockt und 1984 umfassend umgebaut. Weitere bauliche Veränderungen erfolgten unter anderem 1999 im Bereich der Gewerbefläche.
Die Immobilie umfasst insgesamt sechs Wohneinheiten mit ca. 355 m² Wohnfläche sowie eine Gewerbeeinheit mit ca. 65 m² Nutzfläche. Die gesamte Wohn- und Gewerbefläche beträgt somit rund 420 m².
Aktuell sind vier der sechs Wohnungen sowie die Gewerbeeinheit vermietet. Hieraus ergeben sich monatliche Nettokaltmieteinnahmen von insgesamt 2.570 €, entsprechend einer Jahresnettokaltmiete von 30.840 €.
Zwei weitere Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 132 m² stehen nach entsprechenden Renovierungs- bzw. Fertigstellungsmaßnahmen für eine zusätzliche Vermietung zur Verfügung.
In den vergangenen Jahren wurden nach Eigentümerangaben rund 165.000 € in Modernisierungs- und Erneuerungsmaßnahmen investiert.
Zu den bereits erfolgten Maßnahmen gehören insbesondere die weitgehende Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen, die Erneuerung von Gasleitungen sowie die Modernisierung einzelner Wohneinheiten. Das Ladenlokal wurde zudem mit einer behördlich genehmigten Elektromarkise ausgestattet.
Die Gewerbeeinheit und nahezu alle Wohnungen verfügen über separate Gasthermen. Ausgenommen ist das 1,5-Zimmer-Apartment im zweiten Obergeschoss.
Weiterer Investitionsbedarf besteht insbesondere hinsichtlich der Fertigstellung und Modernisierung der beiden derzeit nicht vermieteten Wohnungen. Eine dieser Einheiten befindet sich im rückwärtigen Erdgeschoss und bietet Zugang zum Innenhof. Die andere liegt im ersten Obergeschoss des Hinterhauses.
Ein wesentlicher Aspekt dieser Kapitalanlage liegt in den besonderen steuerlichen Rahmenbedingungen denkmalgeschützter Immobilien.
Reguläre Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG
Für das 1854 errichtete Bestandsgebäude kommt bei entsprechender steuerlicher Einordnung grundsätzlich eine lineare Abschreibung von jährlich 2,5 % auf den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil der Anschaffungskosten in Betracht.
Der auf Grund und Boden entfallende Kaufpreisanteil ist nicht abschreibungsfähig.
Erhöhte Denkmalabschreibung nach § 7i EStG
Für zukünftige, steuerlich begünstigte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen kann zusätzlich die erhöhte Denkmalabschreibung nach § 7i EStG infrage kommen.
Bei vermieteten Baudenkmälern ermöglicht diese unter den gesetzlichen Voraussetzungen folgende Abschreibung der begünstigten Aufwendungen:
- 9 % jährlich im Jahr des Abschlusses der Maßnahmen und in den folgenden sieben Jahren
- 7 % jährlich in den anschließenden vier Jahren
Somit können begünstigte Sanierungskosten innerhalb von zwölf Jahren vollständig steuerlich abgeschrieben werden. Voraussetzung ist insbesondere, dass die Maßnahmen vor ihrer Durchführung mit der zuständigen Denkmalfachbehörde abgestimmt werden und die erforderliche steuerliche Bescheinigung vorliegt.
Dies kann gerade bei den noch ausstehenden Modernisierungs- und Fertigstellungsmaßnahmen eine interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeit darstellen.
Die Immobilie bietet damit die Möglichkeit, bestehende Mieteinnahmen mit zusätzlichen Erträgen aus der Fertigstellung leerstehender Einheiten zu verbinden. Gleichzeitig können sich aus zukünftigen, anerkannten denkmalgerechten Sanierungsmaßnahmen steuerliche Vorteile ergeben.
-Fazit für Kapitalanleger-
Das denkmalgeschützte Wohn- und Geschäftshaus bietet bereits heute laufende Jahresnettokaltmieteinnahmen von 30.840 €.
Durch die Fertigstellung und Vermietung zweier weiterer Wohnungen besteht ein rechnerisches Potenzial zur Steigerung der Jahresnettokaltmiete auf rund 44.304 €.
Die wesentlichen Investmentmerkmale sind die innerstädtische Lage in Coburg, sieben Wohn- und Gewerbeeinheiten, bereits erfolgte Modernisierungsmaßnahmen sowie mögliche steuerliche Vorteile im Zusammenhang mit zukünftigen denkmalgerechten Sanierungen.
Damit richtet sich das Angebot insbesondere an Kapitalanleger, die eine historische Bestandsimmobilie mit bestehenden Erträgen übernehmen und durch gezielte Investitionen Steuern sparen und zusätzliche Mietpotenziale erschließen möchten.
Objektnummer
1446
Objektart
Wohn und Geschäftshaus
Ort
Coburg
Baujahr
1854
Vermietet
Ja
Zimmer
12.5
Grundstücksfläche
ca. 249 m²
Wohnfläche
ca. 355 m²
Vermietbare Fläche
ca. 355 m²
Kaufpreis
525.000 €
Kaufpreis pro qm
1.478,87 €
Kaufpreis pro m²
1.478,87 €
Jahresmiete ist
30.840 €
Provision
3,57 % inkl. MwSt.
Provisionshinweis
Unser Provisionsanspruch in Höhe von 3,57 % inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer besteht und wird fällig, sobald aufgrund unseres Nachweises bzw. unserer Vermittlung oder Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit bezüglich des von uns benannten Objektes ein Vertrag geschlossen bzw. beurkundet worden ist. Eine Vereinbarung in gleicher Höhe wurde ebenfalls mit dem Verkäufer geschlossen.
Der Energiepass lag bei Exposéerstellung nicht vor, wird aber zur Besichtigung nachgereicht.
+ Wohn- und Geschäftshaus mit einem Ladengeschäft und 6 Wohnungen
+ Denkmalschutz, Baujahr 1854 -> Attraktive Abschreibungsmöglichkeiten für Kapitalanleger
+ Massivbauweise
+ 249 m² großes Grundstück in TOP-Innenstadtlage, Nähe Markt
+ Bodenrichtwert von 2024: 465 € / m², also 115.785 €
+ Ca. 420 m² Wohn- und Nutzfläche
+ Gewerbeeinheit (Ladengeschäft) mit ca. 65 m²
+ 6 Wohnungen mit insgesamt ca. 355 m² Wohnfläche
+ Ladengeschäft sowie alle Wohnungen, bis auf eine (s.o.) haben eigene Gas-Thermen
+ Wohnungen sind modernisiert, bis auf 2 Einheiten
+ Entwicklungspotenzial durch 2 unsanierte Wohnungen
+ unterkellert
+ malerischer Innenhof
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Da es sich um ein Einzeldenkmal handelt, wird kein Energieausweis benötigt.
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