„Der Verkauf war in kompetenten Händen. Freundlichkeit und Geduld waren Top. Ich bin sehr zufrieden.“

- Eigentümerin Carolyn R. -

Tipps für Verkäufer

Haben Sie an alles gedacht?

Lassen Sie den Wert von einem erfahrenen Makler ermitteln!

Sie als Immobilienverkäufer haben größtes Interesse ihre Immobilie zu verkaufen, die Immobilie soll nicht zu preiswert, aber auch nicht zu teuer angeboten werden. Sollten Sie ihren Verkaufspreis zu niedrig ansetzten, verschenken Sie viel Geld und im schlimmsten Fall, werden die Interessenten sogar misstrauisch und vorsichtig. Sie vermuten, dass mit ihrer Immobilie irgendetwas nicht stimmt. Wenn Sie entgegen dem fairen Marktpreis deutlich zu hoch ihren Verkaufspreis für ihre Immobilie ansetzten, wird ganz sicher kein Verkauf zustande kommen.

Selbst wenn Sie einen Käufer finden, der bereit ist, Ihren geforderten Verkaufspreis zu zahlen, wird die zu Finanzierende Bank keine Kreditzusage geben. Die Bank prüft ganz genau welche Summe als Sicherheit für die Immobilie benötigt wird. Sollte die Sicherheit zu gering sein, verlangt die Bank ein höheres Eigenkapital. Und das fällt den meisten Immobilienkäufer sehr schwer. Wenn Sie aber die Wertermittlung Ihrer Immobilie von einem Fachmann ermitteln lassen, haben Sie das nötige Wissen, um mit dem richtigen Verkaufspreis zu starten und können Ihren Immobilienverkauf ein wenig steuern.

Beispiel:

Wenn Sie ihre Immobilie leicht unter dem Marktwert anbieten, können Sie ihren Immobilienverkauf beschleunigen. Bieten Sie ihre Immobilie leicht über den Marktwert an, haben Sie etwas Verhandlungsspielraum. Auf jeden Fall, sorgen Sie für großes Interesse an ihrer Immobilie. Mit dem falschen Preis, erreichen Sie nur eins, Sie treiben Ihre Interessenten zu einer anderen Immobilie. Und das wollen Sie doch nicht?

Steuerliche Auswirkungen beim Verkauf

Informieren Sie sich rechtzeitig über die steuerlichen Konsequenzen Ihres Hausverkaufs und holen Sie sich gegebenenfalls professionellen Rat, z.B. von einem Steuerberater.

Beim Verkauf Ihres Hauses kann Spekulationssteuer anfallen, wenn Sie Ihr Haus nicht selbst genutzt haben und innerhalb von 10 Jahren nach Kauf wiederverkaufen. Der zu versteuernde Spekulationsgewinn wird dann unter Berücksichtigung von Kaufpreis, Verkaufspreis, Abschreibung und Veräußerungskosten ermittelt.

Bei selbst genutzten (bewohnten) Häusern, muss das Haus im Jahr der Veräußerung und die zwei Jahre zuvor, selbst genutzt worden sein. Dann entfällt die Steuer auf einen möglicherweise vorhandenen Spekulationsgewinn. Ein Leerstand während des Verkaufs wird als Selbstnutzung anerkannt. Details dazu können Sie z.B. mit einem Steuerberater klären.

Überprüfung einer möglichen Restschuld und der Vorfälligkeitsentschädigung

Damit der Verkauf erfolgen kann, muss das Haus lastenfrei sein, z.B. also ohne Grundschuld. Häufig ist zur Löschung der Grundschuld die Tilgung des Restdarlehns erforderlich. In diesem Fall fordert die Bank die zusätzliche Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, um den entgangenen Gewinn zu kompensieren.

Es für Ihre Kalkulation ratsam sich eine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank anzufordern. Des Weiteren muss sichergestellt sein, dass der zu erwartende Verkaufserlös ausreicht, um die noch vorhandenen Grundschulden zu decken. Ist dies nicht der Fall, muss mit der kreditgebenden Bank eine Lösung zur Deckung des Differenzbetrages gefunden werden. Erst dann kann der Verkauf über die Bühne gehen.

Notwendige Unterlagen

Selbstverständlich möchte man sich als Kaufinteressent so genau wie möglich über die Immobilie informieren, bevor ein Entschluss zum Kauf gefasst werden soll. Als Verkäufer ist also sicherzustellen, alle nötigen Unterlagen bereitzuhalten, um beispielsweise im Verhandlungsgespräch auf jede Frage eine Antwort geben zu können. Wichtige Unterlagen sind u.a. Grundrisse der einzelnen Geschosse, Flächenberechnungen, der Energieausweis, die bestehende Wohngebäudeversicherung, Baubeschreibungen sowie Rechnungen/Nachweise über Modernisierungen.

Der erste Eindruck zählt

Beim Immobilien Verkauf kommt es darauf an, dass Objekt ins richtige Licht zu setzen. Der erste Eindruck ist meist entscheidend über den Kauf einer Immobilie. Wirkt das Objekt gepflegt sauber und hell, lässt sich ein höherer Verkaufspreis erzielen. Mit einfachsten Mitteln hinterlassen sie einen perfekten Eindruck - Aufräumen, notwendiges reparieren, dekorieren. Sie werden sehen der Aufwand lohnt sich.

Anwesenheit bei Besichtigungen

Selbstverständlich ist es Ihnen freigestellt bei Innenbesichtigungen vor Ort zu sein oder nicht – immerhin gehört Ihnen die Immobilie. Für sensible Eigentümer kann es besser sein, nicht bei den Besichtigungen anwesend zu sein.

Für viele Eigentümer ist es schwer, Kritik für die selbst gepflasterte Terrasse, die liebevoll ausgesuchten Badfliesen oder den mühevoll angelegten Garten einzustecken. Nörgeleien von Interessenten gehören zur Tagesordnung.

Etlichen Verkäufern gelingt es nicht, sachlich zu bleiben, sondern sie versuchen emotional ihre damalige Entscheidung für diese oder jene ehemals moderne Ausstattung zu verteidigen. Zurückhaltende Interessenten wiederum haben bei Anwesenheit der Eigentümer Hemmungen, Fragen zu stellen oder sich in Ruhe alles ganz genau anzusehen und sich über die Immobilie auszutauschen. Ein weiterer Nachteil bei persönlicher Anwesenheit des Verkäufers ist, dass dieser von Interessenten gedrängt wird, vorschnell auf Preisangebote einzugehen.

Wir als Verkaufsexperten raten Ihnen als Kunden stets:

Vermeiden Sie es, bei Erstbesichtigungen anwesend zu sein oder gar die Besichtigung zu übernehmen und überlassen Sie die Präsentation Ihrer Immobilie dem Profi. Dieser kann fachkompetent und sachlich in Ruhe auf die potentiellen Käufer eingehen.

Vorhandene Mängel nicht verschweigen

Selbstverständlich sollen Sie Ihre Immobilie nicht schlechter machen als sie ist. Bedenken sollten Sie jedoch beim Immobilienverkauf: Ehrlichkeit währt am längsten. Vertuschen Sie weder Schimmel oder Risse, noch feuchte Keller.

Als Immobilienmakler raten wir: Klären Sie über Mängel Ihrer Immobilie auf und lassen Sie diese in den notariellen Kaufvertrag mit aufnehmen. Nur so können Sie vermeiden, dass der Vertrag wegen dieser Mängel aufgrund sogenannter arglistiger Täuschung später vor Gericht in einem teuren Prozess angefochten wird.